Receber um imóvel como herança pode parecer um processo simples, mas a regularização do bem pode envolver várias etapas burocráticas. Para garantir que o imóvel seja devidamente registrado no nome dos herdeiros e possa ser utilizado, vendido ou alugado sem complicações no futuro, é essencial seguir os procedimentos legais corretamente.
Neste artigo, explicamos como funciona a regularização de um imóvel herdado, quais documentos são necessários e quais cuidados tomar para evitar problemas.
1. O Que Significa Regularizar um Imóvel Herdado?
A regularização de um imóvel herdado é o processo legal de transferir a propriedade do bem para os herdeiros. Isso envolve a realização do inventário e o devido registro da mudança de titularidade no cartório de imóveis.
Se a regularização não for feita, os herdeiros podem enfrentar dificuldades para vender, alugar ou até mesmo reformar o imóvel, já que ele permanecerá em nome do falecido.
2. Principais Etapas da Regularização de um Imóvel Herdado
🔹 1. Realizar o Inventário
O primeiro passo para regularizar qualquer bem herdado, incluindo imóveis, é a abertura do inventário, que pode ser feito de duas formas:
✔️ Inventário Extrajudicial – Feito em cartório quando há consenso entre os herdeiros, e não há menores de idade ou incapazes envolvidos.
✔️ Inventário Judicial – Necessário quando há disputas entre os herdeiros, menores de idade ou qualquer outra questão que precise da decisão de um juiz.
🔹 2. Pagamento do ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação)
O ITCMD é o imposto estadual cobrado sobre a transferência de bens por herança. A alíquota varia de acordo com cada estado, podendo chegar a 8% do valor do imóvel. O pagamento desse imposto é essencial para dar continuidade à regularização.
🔹 3. Escritura de Formal de Partilha ou Adjudicação
Após a conclusão do inventário, é necessário obter a escritura de formal de partilha (quando há mais de um herdeiro) ou a carta de adjudicação (quando há apenas um herdeiro). Esses documentos oficializam a divisão do imóvel entre os beneficiários.
Eles devem ser registrados no Cartório de Registro de Imóveis para que o bem passe legalmente para os novos proprietários.
🔹 4. Registro do Imóvel no Nome dos Herdeiros
Com o documento de partilha em mãos, os herdeiros devem levá-lo ao Cartório de Registro de Imóveis para alterar a titularidade do bem. Esse processo garante que o imóvel passe a ser legalmente reconhecido como pertencente aos herdeiros.
Caso o imóvel não esteja devidamente registrado, os herdeiros não poderão vender ou fazer qualquer transação legalmente válida com ele.
🔹 5. Atualização na Prefeitura (IPTU e Outros Tributos)
Após registrar o imóvel no nome dos herdeiros, é importante atualizar os dados na Prefeitura para que os boletos de IPTU e demais tributos sejam emitidos corretamente no nome dos novos proprietários.
3. O Que Acontece Se o Imóvel Não For Regularizado?
Se o imóvel herdado não for regularizado, os herdeiros podem enfrentar problemas, como:
❌ Dificuldade para vender ou alugar o imóvel – Sem o registro no nome dos herdeiros, a negociação do imóvel pode ser impossível ou muito burocrática.
❌ Pendências tributárias – A falta de regularização pode gerar dívidas de IPTU e até multas por atraso no pagamento do ITCMD.
❌ Conflitos entre os herdeiros – Sem a partilha oficializada, os herdeiros podem enfrentar disputas sobre o uso ou venda do imóvel.
❌ Perda de direitos sobre o imóvel – Em casos extremos, a falta de regularização pode levar à impossibilidade de reivindicar a posse do imóvel, especialmente se terceiros tentarem ocupá-lo indevidamente.
4. Quais Documentos São Necessários Para Regularizar um Imóvel Herdado?
A regularização de um imóvel herdado exige a apresentação dos seguintes documentos:
📌 Certidão de óbito do falecido
📌 Certidão de casamento (se aplicável) e nascimento dos herdeiros
📌 Documentos pessoais dos herdeiros (RG e CPF)
📌 Escritura do imóvel ou contrato de compra e venda
📌 Certidão de ônus reais do imóvel (para verificar se há pendências)
📌 Comprovante de pagamento do ITCMD
📌 Formal de partilha ou carta de adjudicação
Dependendo da situação do imóvel e das leis estaduais, documentos adicionais podem ser exigidos.
5. É Possível Regularizar um Imóvel Herdado Sem Inventário?
Não. O inventário é o processo legal que reconhece os herdeiros e define a divisão dos bens. Sem ele, não há como registrar o imóvel no nome dos herdeiros.
No entanto, em casos muito específicos, quando o único bem deixado é um imóvel de baixo valor, alguns estados permitem a regularização por meio de uma declaração de herdeiros, desde que não haja disputas.
6. Quanto Tempo Demora a Regularização do Imóvel?
O tempo pode variar bastante:
✔️ Inventário Extrajudicial: Pode ser concluído em 30 a 90 dias, caso os herdeiros estejam de acordo.
✔️ Inventário Judicial: Pode levar meses ou anos, dependendo da complexidade do caso e de possíveis disputas.
Após o inventário, o registro do imóvel no nome dos herdeiros pode levar algumas semanas, dependendo da agilidade do cartório e do pagamento das taxas necessárias.
Conclusão: Regularizar um Imóvel Herdado é Essencial
A regularização de um imóvel herdado é fundamental para garantir que os herdeiros possam usufruir do bem sem complicações. Embora o processo envolva burocracia e custos, seguir os trâmites corretos evita problemas no futuro.
Se você herdou um imóvel, o primeiro passo é buscar um advogado especializado em direito sucessório para orientá-lo sobre o melhor caminho para regularizar a propriedade de forma rápida e eficiente.